YAN GİDERLERİ ÖDEMEYEN KİRACININ İCRA MAHKEMESİ YOLUYLA TAHLİYESİNE İLİŞKİN EMSAL KARAR!

02.07.2025 tarihli ve 2024/785 E., 2025/426 K. sayılı kararıyla Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (“HGK”), kira sözleşmesi kapsamında kiracının yalnızca kira bedelini değil, sözleşmede açıkça düzenlenmiş yan giderleri (örneğin elektrik, su, ortak gider payı gibi) ödememesi halinde de temerrüt olgusunun gerçekleşeceğini ve bunun tahliye sebebi oluşturacağını hükme bağlamıştır.

Bu karar, kira borcunu ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verileceğine dair İcra İflas Kanunu (“İİK”) 269/a maddesinin geniş yorumlayarak kiracı tarafından yan giderlerin ödenmemesi halinde de İİK 269/a maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabileceğini öngören bir içtihat niteliğindedir.

1. OLAYIN ÖZETİ

 Somut olayda kiracı, Şubat – Haziran 2022 dönemine ait kira ve yan gider borçlarını ödememiş; yalnızca kira borcunu daha sonra ifa etmiştir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin ilgili hükümlerinde (“elektrik, su ve ortak giderlerin ödenmemesi halinde tahliye sebebi doğar”) açık düzenleme bulunduğunu belirterek, tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmıştır.

 Kiracı, kira borcunu ödemekle birlikte yan giderleri ödememiştir. Bunun üzerine kiraya veren, sözleşmeye dayanarak kiralananın tahliyesini talep etmiştir.

2. YARGILAMA SÜRECİ

 İlk Derece Mahkemesi ve BAM Kararı

 İlk derece mahkemesi, kiracının kira borcunu otuz günlük süre içinde ödemesi nedeniyle temerrüt şartlarının oluşmadığına, kiracı tarafından yapılan ödemenin kira alacağına karşılık geldiğini, kira sözleşmesinde elektrik ve su bedellerinin ödememesinin ayrıca fesih ve taliye sebebi olacağı kararlaştırılmış ise de; takipte talep edilen elektrik ve su giderlerinin miktarı konusunda taraflarca anlaşma sağlandığına dair herhangi bir bilgi ve belge bulunmaması sebebiyle yan giderlerin ödenmemesine dayanılarak kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilemeyeceği sonucuna varmış, buradan hareketle ihtar süresi içerisinde kira alacağı ödendiğinden hareketle temerrüt şartının somut olayda oluşmadığı gerekçesiyle davacının tahliye talebini reddetmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi (“BAM”) de aynı yönde karar vererek davalı kiracının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Yargıtay Bozma Kararı

 Yargıtay, incelemesinde TBK 314. ve 315. madde hükümlerine atıfla yan giderlerin de kira borcu niteliğinde olduğunu, sözleşmede bu giderlerin açıkça tahliye nedeni olarak sayıldığını belirterek, kiracının bu giderleri ödememesi halinde temerrüdün gerçekleştiğini ve tahliye talebinin kabul edilmesi gerektiğini değerlendirmiştir. Bu gerekçeyle de yerel mahkeme kararını bozmuştur.

Direnme ve Nihai Karar

 İlk derece mahkemesi İİK'nın 269/a maddesinde açıkça "kira borcunun" ödenmemesi halinde alacaklının tahliye talep edebileceğinin düzenlendiği, kira borcu dışındaki yan giderlerin de tahliyeye konu edilebileceğine dair kanun koyucunun istek ve arzusu olsaydı TBK’nın 315. maddesindeki gibi açık bir düzenleme yapılacağı, yan giderlerin TBK'nın 315. madde kapsamında tahliyeye konu edilip edilemeyeceğinin ancak genel mahkemelerde tartışma konusu olabileceği bu sebeple de yan giderlerin ödenmemesinin tahliye sebebi sayılamayacağına dair direnme kararı vermiştir.

Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, İİK 269/a madde hükmünü geniş yorumlayarak, TBK 314 ve 315. maddeleri uyarınca kiracının kira borcuna ek olarak yan giderleri ödememesi halinde de temerrüde düşeceğini, dolayısıyla İİK m. 269/a madde hükmü kapsamında tahliye talebinin mümkün olduğunu hüküm altına almıştır.

3. HUKUKİ DEĞERLENDİRME

 Kararda, TBK 314. maddesi uyarınca kiracının kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri ödeme yükümlülüğü bulunduğu, TBK 315. maddesine göre de bu yükümlülüğün ihlal edilmesi halinde sözleşmenin feshedilebileceği açıkça vurgulanmıştır.

Yargıtay HGK, yan giderlerin kira borcundan ayrı düşünülemeyeceğini; kiracının kira sözleşmesinde öngörülen yan giderleri zamanında ödememesi halinde kira temerrüdüyle aynı hukuki sonucun doğacağını belirtmiştir.

Bu yorum, kiracı temerrüdü kavramının kapsamını genişleten ve İcra Mahkemelerinde yan giderler nedeniyle temerrüt nedeniyle dava açılabileceği vurgusu ile kira hukukuna yön veren bir içtihat niteliği taşımaktadır.

4. SONUÇ VE UYGULAMAYA ETKİSİ

 HGK kararı ile birlikte:

• Kira sözleşmelerinde açıkça düzenlenen yan giderlerin (elektrik, su, ortak gider vb.) ödenmemesi, kira bedelinin ödenmemesiyle aynı sonucu doğuracaktır.
• Kiraya verenler, sözleşmeye dayanarak yan giderlerin ödenmemesi halinde tahliye TBK ve İİK kapsamında İcra Mahkemelerinde tahliye talebinde bulunabilecektir.
• Kiracılar açısından, yalnızca kira bedelinin değil, sözleşmeye bağlı tüm yan yükümlülüklerin düzenli ödenmesi zorunlu hale gelmiştir.

Bu karar, özellikle ticari kira sözleşmeleri bakımından önem taşımakta; kira ilişkilerinde yan giderlerin belirlenmesi, belgelenmesi ve ödeme takibinin titizlikle yapılmasını gerektirmektedir.

Sonuç olarak, HGK’nın 02.07.2025 tarihli bu kararı, kira hukukunda yerleşik uygulamayı etkileyecek nitelikte olup, kiracı temerrüdünün kapsamını genişleterek yan giderlerin İcra Mahkemelerinde tahliye gerekçesi olarak kabul edilmesini onaylamıştır. Uygulayıcılar açısından bu karar, hem sözleşme hazırlığında hem de icra ve dava süreçlerinde dikkate alınması gereken önemli bir dönüm noktası olacak niteliktedir.