Tahliyede Kritik Eşik: Kiralanana Ait Anahtarın Usulüne Uygun Teslimi

Bilindiği üzere kiralananın tahliyesi, yalnızca taşınmazın fiilen boşaltılmasıyla hukuken tamamlanmış sayılmaz. Tahliyenin hukuki sonucunu doğuran belirleyici aşama, anahtarın kiraya verene veya onun yetkili temsilcisine usulüne uygun biçimde teslimidir. Bu teslim gerçekleşmedikçe kiralananın kiracının zilyetliğinde olduğu kabul edilir; kira bedeli ve yan giderler bakımından kiracının sorumluluğu aynen devam eder.

Borçlar hukuku sistematiğinde kiralananın iadesi, kiraya verenin taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetinin yeniden tesis edilmesini gerektirir. Fiili boşaltma, tek başına bu hakimiyeti kurmaya yetmez; çünkü kiraya verenin taşınmaza güvenli ve kesintisiz erişimi ancak anahtarla sağlanır. Bu nedenle “boşaltma” ile “tahliye” arasındaki fark, uygulamada anahtar teslimiyle kapanır. Kiracının “eşyalarımı aldım” beyanı veya taşınmazın bir süre kullanılmaması, anahtar teslimi olmadan iade sayılmasına elverişli değildir. Nitekim Yargıtay da yeknesak içtihatları ile bu yaklaşımı benimsemiştir.[1]

Usule uygun anahtar teslimi, ispat kolaylığı ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi amacıyla belirli yöntemlerle yapılmalıdır. En güvenli yol, tarafların bir araya gelerek tarih, saat, bağımsız bölüm bilgisi, sayaç değerleri ve teslim alan kişiyi gösteren imzalı bir teslim tutanağı düzenlemesidir. Tarafların bir araya gelemediği hallerde ise anahtarın kiracı tarafından kiralanan yere en yakın yerdeki notere tevdi edilerek bu durum noterlikçe kiraya verene bildirilebileceği gibi; kiraya veren ve kiracı arasında hukuki bir işlem ya da takip sürüyorsa kiracı tarafından kiralanana ait anahtarlar icra dosyasına bırakılması ya da mahkemeden tevdi mahalli tayini istenmesi de tercih edilebilir. Bu yolların ortak paydası, teslimin hem gerçekleşmesini hem de bunun ispatını güvence altına almalarıdır.

Buna karşılık, anahtarın emlakçıya, apartman görevlisine, komşuya ya da belirsiz bir üçüncü kişiye bırakılması hukuken geçerli bir tahliye olarak nitelendirilmez. Benzer şekilde, yalnızca mesaj, e-posta veya telefonla “çıkış yaptım” bildirimi yapılması; elektrik, su, doğal gaz aboneliklerinin kapatılması; hatta taşınmazın bir süre kilitli ve boş tutulması, tahliye sonucunu doğurmaz. Dahası böyle bir durumda kiracı, teslim borcunu gereği gibi ifa etmediğinden, kiralananın boşalttıktan sonra kiralananda doğabilecek her türlü zarar ve ziyan ile riskten sorumluluğunu sürdürür.

1. Kiracı açısından anahtar teslimi

İspat yükü çoğu zaman anahtar teslimini ileri süren tarafta, yani kiracıda kalır. Bu nedenle teslimin yazılı delille ispat edilmesi önemlidir. Kiraya verenin de kiracı ile birlikte imza atacağı tutanak düzenlenemeyen durumlarda, anahtarın notere tevdii tevdi edilerek emanet tutanağının düzenlenmesi, ardından da noterliğin tevdi bildirimini düzenleyerek kiracıyı konu ile ilgili bilgilendirmesi uygulamada tercih edilen yolların başında gelir. Bu yola alternatif olarak kiracının kiralanana ait anahtarlar icra dosyasına bırakması ya da mahkemeden tevdi mahalli tayini istenmesi de başvurulabilecek diğer hukuki opsiyonlardır.

Teslim anının açıkça belirlenmesi, kiracının kira ve yan gider sorumluluğunun sınırını tayin etmek bakımından kritik olduğundan, ilgili teslim tutanağında teslim tarihine tam olarak yer verilmesi, mümkün ise saat bilgisi ile kiralanandaki sayaç değerlerine de yer verilmesi tavsiye edilir.

Kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması veya makul sürede teslim almaya hazır olmaması halinde, kiracı, teslim borcunu ifa etmek için kiralanana ait anahtarları notere tevdi ederek, emanet tutanağı düzenlettirebilir.  Bu işlem kiracının temerrüdünü sona erdirir ve teslim tarihinden itibaren kiralananın korunması ve risklerine ilişkin sorumluluğun kiraya verene geçtiğine dair güçlü bir karine oluşturur. Uygulamada, anahtarlar ilgili noterlikçe “emanet tutanağı” ile emanete alınır, kiraya verene ihtarname ile bilgi verilir ve tutanakta kira sözleşmesi bilgileri, anahtar adedi, varsa tespit edilen hasarlar ve sayaç değerleri yer alır. Yine tevdi, kiracının depozito iadesi ve kullanımın sona erdiğinin ispatı bakımından kritik öneme sahiptir; ayrıca kiraya verenin teslim almaktan kaçınmaya devam etmesi, kiracının kira ve yan giderlere ilişkin sorumluluğunu tevdi tarihi itibarıyla ortadan kaldırmaya yönelik en güvenli yoldur.

Benzer bir şekilde uygulamada, kiracı tevdi talebini Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dilekçe ile de sunabilir. Böyle bir hukuki yol tercih edildiğinde mahkeme, anahtarları kendi bünyesinde emanete alarak karşı tarafa bildirimde bulunur. Bu yöntem, kiracının sorumluluğunu güvence altına alan en güçlü yollardan bir diğeri olup, özellikle kiraya verenin teslimi kasıtlı olarak geciktirmesi durumunda teslimin gerçekleştiğini ispat açısından kritik önem taşır.

Öte yandan kiralanandan erken çıkış senaryolarında da anahtar teslimi belirleyici rol oynar. Kiracı sözleşme bitiminden önce taşınmazı boşaltmış olsa dahi, anahtar teslim tarihine kadar kira ve yan giderlerden doğan sorumluluk aynen devam eder. Teslimle birlikte kiracının sorumluluğu, somut olaya göre taşınmazın benzer şartlarda yeniden kiralanabileceği makul süreyle sınırlanabilir. Bu sürenin başlangıcı, uygulamada anahtarın usulüne uygun biçimde teslim edildiği andır; bu nedenle teslimin gecikmesi kiracının ekonomik yükünü artırır.

2. Kiraya veren açısından anahtar teslimi

Öte yandan kiraya veren açısından, anahtar teslimi gerçekleşmeden kiralık taşınmaza kendiliğinden girilmesi hukuki ve cezai risk doğurabilir. Uyuşmazlık halinde doğru yöntem, icra yoluyla tahliye veya yargısal başvuru mekanizmalarını işletmektir. Böylece hem mülkiyet hakkı sınırları içinde hareket edilmiş olur hem de ileride doğabilecek tazminat taleplerinin önüne geçilir.

Pratikte ihtilafı en aza indirmek için sözleşme aşamasında tarafların anahtar teslim prosedürünü açıkça düzenlemeleri faydalıdır. Sözleşmede, teslimin yalnızca kiraya veren veya yazılı olarak yetkilendirdiği kişi önünde yapılacağı; aksi halde teslimin geçersiz sayılacağı; teslim tutanağının zorunlu unsurları; sayaçların okunması ve fotoğraflanması; depozitonun iade şartları ile hasar tespitinin yöntemi gibi hususlar netleştirilmelidir. Çıkış günü, kiracı anahtarları ve varsa kopyalarını eksiksiz şekilde teslim etmeli; kiraya veren de derhal tutanakla durumu kayıt altına almalıdır.

Sonuç itibarıyla, kiralananın tahliyesinde anahtar teslimi gerçekleşmedikçe usulüne uygun bir tahliye gerçekleşmiş olmaz. Bu yalın ilke, hem kira ilişkisinin sona erdiği anı belirler hem de tarafların mali ve hukuki sorumluluk sınırlarını çizer. Uygun yöntemle ve doğru belgelerle yapılmış bir anahtar teslimi, uyuşmazlığı başlamadan bitiren en etkili araçtır.

[1] Yargıtay Kararı - 8. HD., E. 2017/3937 K. 2017/13759 T. 25.10.2017

 “…Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması veya başka bir sebeple anahtarın teslim edilememesi durumunda, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder…

 …Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan imtina etmesi halinde kiracı anahtarı notere teslim etmeli yada mahkemeden tevdii mahalli tayin ettirmelidir.”