MAĞDUR ARSA SAHİPLERİNE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİ MAHKEMEYE BAŞVURMAKSIZIN FESİH YOLU AÇILIYOR

Kentsel dönüşümün hızla devam ettiği günümüzde riskli yapıların yenilenmesinde en çok tercih edilen yöntem, riskli yapı sahiplerinin anlaşma sağladıkları müteahhitlerle Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri akdetmek suretiyle eski binaların yıkılarak yerine yeni binaların inşa edilmesidir. Ancak yaşanan ekonomik darboğaz ve benzeri nedenlerle, müteahhitlerin sözleşmelerin akdedilmesinden sonra taahhüt edilen işe başlamaması veya yarım bırakması nedeniyle arsa sahipleri sıklıkla mağduriyet yaşamaktadırlar.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri aynı zamanda, maliklerin taşınmaz üzerinde sahip oldukları bir kısım arsa payının müteahhide devrini içerdiğinden yani inşaat bedeli müteahhide ayni olarak arsa payı olarak ödendiğinden inşaat sözleşmesi aynı zamanda bir taşınmaz satış vaadini de içermektedir. Bu nedenledir ki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde yani noter önünde düzenleme şeklinde akdedilmesi zorunluluğu mevcuttur.

Sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi, bu sözleşmelerin diğer adi sözleşmeler gibi bir tarafın iradesi ile tek taraflı olarak fesih edilememesi sonucunu doğurmaktadır. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, ancak mahkeme kararı ile mümkün olabilmektedir. Bu doğrultuda resmi şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi için mahkemeye başvurulması ve mahkeme kararı alınmasını zorunlu olmaktadır.

Bilindiği üzere ülkemizde mahkeme sürecinin tamamlanması çok uzun bir zaman almaktadır. Bu durum özellikle başka ikametgâhı olmayan veya tek gelirini kiradan sağlayan maliklerin büyük bir mağduriyet yaşamasına yol açmaktadır. Aynı şekilde aksayan bu süreç, binaların hızlı bir şekilde yenilenmesi ve dönüşümü amacıyla getirilen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un (“6306 Sayılı Kanun”) amacı ile de bağdaşmamaktadır.

Yukarıda izah ettiğimiz mağduriyetin engellenmesi ve kentsel dönüşüm sürecinin hızlanması amacıyla getirilen Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi’nin (“Kanun Teklifi”) 24. Maddesi ile 6306 Sayılı Kanun kapsamında olan yapıların inşaatına müteahhit tarafından hiç başlanılmamış olması veya inşaatın yarım bırakılmış olması halinde maliklerin inşaata mahkemeye başvurmaksızın devam edebilmesi için bir imkan getirilmektedir.

Buna göre Kanun Teklifi ile 6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesine eklenmesi planlanan 14. fıkra kapsamında, tek taraflı fesih yapılabilmesi için öngörülen şartlar aşağıdaki gibi olmaktadır.

• Kat maliklerinin oybirliği ile anlaşma sağlanmış veya 2/3 çoğunluk ile karar alarak Kanun uyarınca karara katılmayanların hisselerinin satışı gerçekleştirilmek suretiyle oybirliği sağlanmış Kanun kapsamındaki parsel ve alanlarda bir taşınmaz mevzu bahis olmalı,
• İnşaat sürecinin müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlamamış veya yarım kalmış olması,
• Yeni yapının yapım işine müteahhit tarafından 1 yıl içinde başlanmamış olmalı veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az 6 aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olmalı,
• Yapılan sözleşmelerin feshi için maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar alınmalı.

Kanun Teklifine göre, şayet yukarıdaki şartlar mevcut ise Malikler tarafından alınacak karar ile birlikte bakanlığa başvurularak aşağıda yer verdiğimiz sürecin işletilmesi gerecektir.

• Malikler aldıkları karar ile bakanlığa başvurarak yeni yapının yapımına başlanıp başlanılmadığını veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespit edilmesini talep eder.
• Bakanlık talep üzerine yukarıdaki şartların gerçekleştiğini tespit ettiği takdirde müteahhide işe başlaması veya devam etmesi için 30 gün süre verir. Bu 30 günlük süre sonunda Müteahhidin işe başlamaması veya devam etmemesi halinde, sözleşmenin fesih edilmiş sayılacağı müteahhide ayrıca ihtar edilir.
• Müteahhidin 30 gün süre sonunda işe başlamaması veya devam etmemesi halinde taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ayrıca ihtara gerek olmaksızın ve tarafların mutabakatı aranmaksızın verilen 30 günlük süre sonunda fesih edilmiş sayılır.
• Fesih sonrasında, satış vaadi ve inşaat sözleşmeleri şayet tapu siciline şerh edilmiş ise maliklerin veya bakanlığın talebi üzerine şerh tapu sicilinden terkin edilir.

Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından gerçekleştirilmiş olan işlemlere dair işler devredilen hisseler ve yapılan ödemelere ilişkin uyuşmazlıklar genel hukuk hükümlerine göre çözümleneceği ilgili kanun teklifi kapsamında kabul edilmiştir. Ancak getirilen yeni düzenleme ile şayet müteahhit maliklere sözleşme kapsamında kira yardımı yapmış ise artık müteahhidin bu kira bedellerinin iadesini maliklerden talep edemeyeceği ayrıca düzenlenmiştir. Dolayısıyla müteahhidin kira yardımı adı altında yapmış olduğu ödemeleri maliklerden talep edemeyeceği açık olarak anlaşılmaktadır.

Düzenleme,  TBMM genel kurulunda 04.07.2019 tarihinde kabul edilmiş olup 10.07.2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.