Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Olağanüstü Feshe İlişkin Yargıtay’dan Dikkat Çekici Karar!

12 Mart 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2025 tarihli, E. 2025/3126, K. 2025/4810 sayılı kararı; Türk Borçlar Kanunu m. 331 kapsamında “önemli sebeple olağanüstü fesih” kurumunun konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanabileceğini açık biçimde ortaya koyması bakımından dikkat çekmektedir. Karar, özellikle kira ilişkisinin taraflardan biri bakımından sürdürülemez hale geldiği durumlarda, mahkemelerin salt kira türüne bakarak davayı reddedemeyeceğine işaret etmektedir.

Uyuşmazlığın Özeti

Somut olayda kiraya veren, taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunduğunu, sonradan ortaya çıkan ve öngörülemeyen sebepler nedeniyle sözleşmeyi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 331 uyarınca feshettiğini, kiracıya da üç aylık süre sonunda taşınmazın tahliye edilmesi gerektiğini bildirdiğini ileri sürerek tahliye talebinde bulunmuştur. İlk derece mahkemesi ise kiralananın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olduğunu, bu nedenle TBK m. 331 kapsamında olağanüstü fesih yoluna gidilemeyeceğini değerlendirmiş; uyuşmazlığın ancak TBK m. 350 çerçevesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye olarak ele alınabileceğini kabul ederek davayı reddetmiştir.

Yargıtay’ın Konuya İlişkin Yaklaşımı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin bu yaklaşımını isabetli bulmamıştır. Kararda, TBK m. 331’de düzenlenen fesih hakkının genel nitelikte olduğu; kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, yasal fesih bildirim süresine uyulmak şartıyla sözleşmenin her zaman feshedilebileceği belirtilmiştir. Daire, bu hakkın yalnızca belirli kira türleriyle sınırlı olmadığını; konut ve çatılı işyeri kiraları dahil her türlü kira ilişkisinde uygulanabileceğini açıkça vurgulamıştır.

Kararın en önemli yönlerinden biri, Yargıtay’ın doğrudan “tahliye koşulları oluşmuştur” sonucuna ulaşmamış olmasıdır. Daire, esasen, mahkemenin TBK m. 331’e dayalı talebi sırf kira ilişkisinin niteliğine dayanarak reddedemeyeceğini; bunun yerine ileri sürülen “önemli sebep” iddiasını somut olayın özelliklerine göre incelemesi gerektiğini belirtmiştir. Başka bir ifadeyle karar, otomatik tahliye sonucuna değil, esas inceleme yapılması zorunluluğuna işaret etmektedir.

Yargıtay Yaklaşımının Uygulamaya Etkisi

Karar, kira hukukunda uzun süredir tartışılan önemli bir noktayı netleştirmek olup TBK m. 331’in yalnızca genel kira ilişkileri bakımından değil, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından da gündeme gelebileceği sonucuna işaret etmektedir. Bu durum, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından önem taşımaktadır. Zira madde lafzı da karar gerekçesi de fesih hakkının “taraflardan her biri” tarafından kullanılabileceğini kabul etmektedir. Dolayısıyla, kira ilişkisinin devamını objektif olarak çekilmez hale getiren önemli sebepler mevcutsa, yalnızca kiraya veren değil kiracı da bu hükme dayanabilir.

Bununla birlikte kararın, her güçlük yaşayan taraf için otomatik bir çıkış yolu yarattığı düşünülmemelidir. TBK m. 331’in uygulanabilmesi için sıradan memnuniyetsizlikten daha ağır, ilişkiyi sürdürmeyi gerçekten çekilmez hale getiren “önemli sebeplerin” varlığı gerekir. Bu nedenle bundan sonraki uyuşmazlıklarda belirleyici mesele, feshe dayanak yapılan olguların somut olay bazında ne ölçüde ciddi, öngörülemez ve sürdürülemez nitelikte olduğunun ispatı olacaktır.

Kanun Yararına Bozma Boyutu

Kararın bir diğer önemli boyutu, incelemenin “kanun yararına temyiz” yoluyla yapılmış olmasıdır. Yargıtay, HMK m. 363 kapsamında Adalet Bakanlığı’nın başvurusunu kabul etmiş ve ilk derece mahkemesi kararını sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozmuştur. Bu yönüyle karar, somut dosyada tarafların hukuki durumunu doğrudan değiştiren bir sonuç üretmekten ziyade, uygulamaya yön veren bir içtihadı açıklık sağlamaktadır.

Değerlendirmemiz

Kanaatimizce karar, kira hukukunda şekli sınırlamalar yerine hükmün amacı ve sistematiği üzerinden yapılan daha isabetli bir yorumu yansıtmaktadır. TBK m. 331’in konut ve çatılı işyeri kiralarına kategorik olarak kapalı olduğunun kabulü, kanun metniyle tam olarak örtüşmediği gibi, bazı istisnai durumlarda tarafları makul olmayan ölçüde sözleşmeye bağlı bırakma riskini de doğurabilir. Yargıtay’ın yaklaşımı, bu riski dengeleyen; ancak aynı zamanda “önemli sebep” eşiğini koruyarak keyfi fesih ihtimalini de sınırlayan bir çerçeve sunmaktadır.

Sonuç olarak, 12 Mart 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan bu karar, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 331’in uygulanabilirliğini teyit etmesi bakımından önemli bir gelişmedir. Bundan sonra mahkemelerin, bu tür talepleri yalnızca kira ilişkisinin türüne dayanarak reddetmek yerine, ileri sürülen önemli sebeplerin gerçekten “çekilmezlik” oluşturup oluşturmadığını somut olay özelinde değerlendirmesi gerekecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2025 tarihli, E. 2025/3126, K. 2025/4810 sayılı kararının tam metni için tıklayınız;

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/03/20260312-32.pdf