Deniz ŞENVAR PEKİN Avukat / Yönetici Ortak
Hakan GÜNDEŞ Kıdemli Avukat
Begüm Selin SÖNMEZ Yasal Stajyer
[email protected]
17 Aralık 2025
A-
A+
Giriş
11.12.2025 tarihli ve 33104 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Değişiklik Yönetmeliği”) ile İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliği’nde (“Yönetmelik”) birtakım önemli değişiklikler yapılmıştır. Değişiklik Yönetmeliği ile birlikte; bazı temel tanımların güncellenmesi, işyerinde aranacak genel şartlar ve denetim yaklaşımının belirginleştirilmesi, belirli şartlar altında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın (“ÇŞİDB”) resen ruhsat düzenleyebilmesine imkan tanınması, kimlik bildirme yükümlülüklerinin kapsamının genişletilmesi ve turizm amaçlı kiralanan konutlar ile ilgili uygulamada yaşanan tereddütlerin giderilmesine ilişkin uygulamaya yönelik önemli düzenlemeler yapılmıştır.
Değişiklik Yönetmeliği ile birlikte belediyeler arasındaki farklı uygulamalara sebep olan ruhsatlandırma faaliyetlerine yeknesak bir düzenleme getirebilmek için, Yönetmelik’e yeni bir EK-3 “Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri Listesi” eklenmiştir. Bu yeni ek ile umuma açık yerler; harf grupları altında tasnif edilerek kategorize edilmiştir. Böylece kişilerin tek tek veya toplu olarak eğlenmesi, dinlenmesi veya konaklaması amacıyla açılan tesislerin hangi ruhsat rejimine tabi olduğu hususundaki belirsizliklerin giderilmesi amaçlanmıştır.
(A) Grubu Yeni Nesil Konaklama Modelleri ile EK-3 listesinin (A) bendinde yapılan düzenleme ile otel, motel, pansiyon gibi klasik tanımlara ek olarak; mobil ev, konaklama amaçlı mesire yeri, konaklamalı orman parkı, kamping ve lüks çadır gibi alanlar açıkça tanıma dahil edilmiştir. Ancak buradaki en stratejik değişiklik, listeye eklenen “1.12- Asıl fonksiyonları müşterilerin konaklama ihtiyaçlarını sağlamak olan benzeri yerler” ibaresidir. Bu "torba hüküm" sayesinde, turizm sektöründe ileride ortaya çıkabilecek yeni konaklama modelleri (örneğin kapsül oteller vb.), mevzuat değişikliğine gerek kalmaksızın doğrudan bu madde kapsamında ruhsatlandırılabilecektir.
Yine EK-3 listesine eklenen önemli bir dipnot (asteriks) ile ruhsatın mekansal sınırı genişletilmiştir. Buna göre; “Sabit veya seyyar olarak kullanılan kara, deniz, hava ve her çeşit taşıma araçlarında, listede belirtilen faaliyetlerin icrası durumunda, bu yerler de umuma açık istirahat ve eğlence yeri sayılır” hükmü getirilmiştir. Bu düzenleme ile karavan parklar, yüzen oteller veya eğlence amaçlı dönüştürülmüş hava araçları gibi hibrit mekanlar da artık açıkça ruhsat ve denetim kapsamına alınmıştır.
Yönetmelik, "elektronik oyun yerleri" tanımını da güncelleyerek modern eğlence anlayışını yakalamıştır. Tanımda yer alan; “kumar ve kazanç kastı olmamak şartıyla adı ne olursa olsun bilgi ve maharet artırıcı veya zeka geliştirici nitelikteki elektronik oyun aletleri...” ifadesi oldukça kapsamlıdır. Bu geniş tanım, özellikle son dönemde AVM içlerinde veya müstakil binalarda yaygınlaşan korku temalı oyun evleri (korku evleri), kaçış oyunları, sanal gerçeklik (VR) salonları gibi işletmelerin de artık "oyun yeri" statüsünde ruhsatlandırılacağını ve denetleneceğini göstermektedir.
İşyerinde aranacak genel şartlar arasında işyerlerinin engelliler, yaşlılar ve hareket kısıtlılığı bulunan kişiler bakımından erişilebilirlik mevzuatına[1] uygun şekilde düzenlenmesi hükmü güncellenmiştir. Yine 5. maddede turizm işletme belgeli tesislerin, işletme belgesinin düzenlenmesine esas hususlarla ilgili denetiminin Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yapılacağına ilişkin yaklaşım da yenilenmiştir. Bu değişikliklerin birlikte değerlendirilmesi, işletmeler açısından denetim hazırlığı ve uyum yönetimi bakımından iki yönlü sonuç doğuracaktır: Bir yandan işyeri erişilebilirliğe ilişkin teknik ve idari uyumun (mekansal düzenlemeler, giriş - çıkış, tuvaletler, yönlendirmeler ve benzeri) yalnızca proje aşamasında değil işletme döneminde de sürdürülebilir şekilde yönetilmesi; diğer yandan da turizm işletme belgeli tesislerde denetim başlıklarının hangi idare birimi tarafından hangi kapsamda ele alınacağı ayrımının somut olay bazında doğru kurulması ve idarelerle yürütülecek yazışma/denetim süreçlerinin bu ayrım gözetilerek yapılandırılması gerekecektir.
Değişiklik Yönetmeliği ile getirilen en köklü yeniliklerden biri de, ruhsat süreçlerindeki tıkanıklıkları aşmayı hedefleyen 45/A maddesidir. Buna göre; devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan veya mülkiyeti Hazineye, kamu kurum veya kuruluşlarına veya gerçek kişilere veyahut özel hukuk tüzel kişilerine ait olan taşınmazlar üzerinde kamu veya özel sektör tarafından gerçekleştirilecek yatırımlar ya da yürütülecek faaliyetler bakımından, işletmeci tarafından Yönetmelik’e uygun başvuru yapılmasına rağmen başvuru tarihinden itibaren iki ay içinde yetkili idarece işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmemesi halinde, ÇŞİDB’nin Döner Sermaye İşletmesi Müdürlüğü birim fiyat listesinde yer alan bedel karşılığında resen ruhsat düzenleyebilmesi öngörülmüştür.
Sürecin işleyişinde ÇŞİDB il müdürlükleri merkezi bir rol üstlenmektedir. Yetkili idarece başvurusu başvuru tarihinden itibaren iki ay içinde sonuçlanmayan işletmecinin başvurusu üzerine il müdürlüğü, yetkili idarenin dosya hakkındaki görüşünü talep edecektir. Yetkili idare, ruhsatı vermeme gerekçesini detaylıca açıklayarak görüşünü en geç on beş gün içinde bildirmek zorundadır. Süresi içinde görüş bildirilmemesi durumunda başvuruya ilişkin olumlu görüş verilmiş sayılacaktır. Yetkili idarenin görüşünün alınması veya sürenin dolmasının ardından, il müdürlüğü dosya üzerindeki incelemesini en geç on beş gün içinde tamamlayacak ve talebin mevzuata uygun görülmesi halinde ruhsatı resen düzenlenecektir. Ruhsat düzenlendikten sonra, ruhsat ile başvuru evraklarının onaylı bir örneği üç iş günü içinde ilgili yetkili idareye gönderilecektir. İl müdürlüklerinin ruhsata ilişkin kesinleştirici mahiyette denetim yapamayacağı, düzenlenen ruhsata ilişkin bilgiler ile birlikte denetim yapılması hususunu en geç üç iş günü içinde yetkili idaresine bildireceği, bildirim yapılmasına rağmen yetkili idaresince Yönetmelik’te düzenlenen süreler içinde denetim yapılmaması halinde de sorumluluğun yetkili idareye ait olacağı düzenlenmiştir.
Burada bahsedilen denetim, yıllar sonra yapılacak rutin bir kontrol değil; ruhsatın düzenlenmesini takiben mevzuatta öngörülen süre (genellikle 1 ay) içinde yapılması zorunlu olan "ilk açılış ve uygunluk denetimi"dir. Yönetmelik, ÇŞİDB’nin bildirimi üzerine bu denetimi yapma yükümlülüğünü yine asıl yetkili idareye yani ilgili belediyeye vermiştir. Bildirim yapılmasına rağmen yetkili idarece süresi içinde bu açılış denetimi yapılmazsa, doğacak her türlü sorumluluk da yetkili idareye ait olacaktır.
Ruhsat başvurusunun alınması, gerekli incelemelerin yapılması, sürecin takibi ve ruhsatın düzenlenmesi gibi tüm işlemlerin ÇŞİDB il müdürlükleri tarafından yürütülecek olmasına dair olan bu yeni düzenleme, ruhsat süreçlerinde idari gecikmelerin yatırım takvimine etkisini azaltabilecek bir alternatif yol oluşturmakta; bununla birlikte “başvurunun Yönetmelik’e uygun yapılmış olması” şartı ile sürelerin ispatı bakımından ruhsat başvuru alındıları, eksiklik bildirimleri ve yazışmaların eksiksiz şekilde dosyalanmasını kritik hale getirmektedir.
Bilindiği üzere turizm amaçlı kiralanan konutlara yönelik hükümler, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’la düzenlenmişti. Değişiklik Yönetmeliği ile turizm amaçlı kiralamaya dair olan konular kanundaki düzenlemeler ile uyumlu bir biçimde Yönetmeliğe aktarılarak uygulamada yaşanan tereddütlerin giderilmesi amaçlanmıştır.
Buna göre; bir ana gayrimenkulde, aynı kiraya veren adına Turizm Bakanlığınca düzenlenen AirBNB izin belgesi sayısının 5’i geçmesi halinde, kiraya verene ilgili bağımsız bölümler özelinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı alma zorunluluğu getirilmiştir. Yine turizm amaçlı kiralamanın yapıldığı ana gayrimenkulde bağımsız bölüm sayısının en fazla %25’inin aynı kiraya veren tarafından turizm amaçlı kiralama faaliyetine konu edilebileceği düzenlenmiştir.
Öte yandan turizm amaçlı kiralama faaliyetlerinin yürütüleceği bağımsız bölümlerin yer aldığı ana gayrimenkulde yukarıda belirtilen eşiklerin aşılması halinde alınacak olan işyeri açma ve çalışma ruhsatı için de tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alma zorunluluğu getirilmiştir. Yine faaliyetin yürütüleceği ana gayrimenkulün birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan sitede yer alması halinde de aynı oybirliği şartı sistemi geçerli olup, sitede bulunan tüm binaların kat maliklerinin oy birliği ile karar alınacağı düzenlenmiştir.
Kimlik bildirme yükümlülükleri kapsamında Yönetmeliğin 43. maddesinde yapılan değişiklikle, kimlik bildirme zorunluluğu olan işletmelerin tanımı sadeleştirilerek kapsayıcı hale getirilmiştir. Yönetmelikte "Otel, motel, kamp ve benzeri her türlü konaklama yeri işleticisi..." ifadesi yer almaktayken bu ifade Değişiklik Yönetmeliği ile "Her türlü konaklama yeri işleticisi..." şeklinde değiştirilmiştir. Böylece, yönetmeliğe yukarıda ilk paragrafta belirttiğimiz EK-3 ile yeni eklenen "mobil ev", "lüks çadır", "kırsal turizm tesisi.." gibi tüm yeni konaklama türleri de ismen sayılmasına gerek kalmaksızın misafirlerin kimlik kayıtlarını tutma ve kolluğa bildirme yükümlülüğü altına alınmıştır.
Değişiklik Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde yapılan sektör bazlı güncellemelerle; enerji, kimya, gıda, metalurji, makine, atık yönetimi ve benzeri alanlarda faaliyet konuları yeniden tanımlanmış, uygulamada tereddüt yaratan alanlar netleştirilmiş ve listeye yeni faaliyet türleri eklenmiştir. Bu çerçevede özellikle güneş enerji santralleri (GES) ile seracılık faaliyetlerine ilişkin olarak alt sınıflar oluşturulması, söz konusu yatırımların çevresel etki, kapasite ve faaliyet niteliğine göre ayrıştırılmasını sağlamış; böylece ruhsatlandırma sürecinin daha öngörülebilir, hızlı ve sade bir yapıya kavuşturulması hedeflenmiştir. Düzenlemenin, alternatif enerji ve modern tarım yatırımlarının önündeki idari yükleri azaltarak yatırımcı dostu bir zemin oluşturduğu; sürdürülebilirlik ve yeşil dönüşüm politikalarıyla uyumlu şekilde sektörel büyümeyi teşvik edeceği değerlendirilmektedir.
Sonuç ve Değerlendirme
Söz konusu değişiklikler Resmi Gazete’de yayımlandığı tarih olan 11.12.2025 itibarıyla yürürlüğe girmiş olup; başka konuların yanı sıra özellikle (i) tanımların genişleyen kapsamı nedeniyle işletmelerin hangi ruhsat ve denetim rejimine tabi olduğunun yeniden değerlendirilmesi, (ii) erişilebilirlik ve denetim yaklaşımı bakımından uyum süreçlerinin güçlendirilmesi, (iii) kimlik bildirimine ilişkin kapsam ve içeriğin genişletilmesi, (iv) turizm amaçlı kiralanan konutlar ile ilgili uygulamada yaşanan tereddütlerin giderilmesi ve (v) iki aylık süre eşiği üzerinden ÇŞİDB’nin resen ruhsat düzenleyebilmesine imkan tanınması nedeniyle ruhsat başvurularında süre/dosya yönetiminin profesyonelleştirilmesi başlıklarında pratik sonuçlar doğurmaktadır.
Yönetmeliğin yayımı tarihinde yürürlüğe girmiş olmasını da dikkate alarak, hem yeni yatırımcıların hem de ilgili sektörlerde halihazırda faaliyet gösteren işletmelerin, ruhsat başvurularını, operasyonel süreçlerini ve fiili faaliyetlerini güncel mevzuatla gecikmeden uyumlu hale getirmesi, idari süreçlerde süre takibi ve belge yönetimini standartlaştırması ve denetimlere hazırlık kapsamında iç kontrol mekanizmalarını güncellemelerini öneriyoruz.
11.12.2025 tarihli ve 33104 sayılı Resmi Gazete için tıklayınız:
https://www.resmigazete.gov.tr/11-12-2025
[1] Kullanım türü ne olursa olsun binalar ve açık alan yapılarına toplumun her üyesinin ayırt etmeden erişe bileceği, herkese hitap eden mimari çözümler sunulması ve bu çözümleri içeren engelsiz yapısal çevrenin üretilmesi için tasarım aşamasından başlayarak gerekli erişilebilirlik ölçü ve ölçütleri sağlanarak erişilebilir yaşam alanların inşa edilmesi için mevzuat düzenlemeleri bulunmaktadır. Başta 5378 sayılı Engelliler Hakkında Kanun olmak üzere, Anayasa hükümleri, bu Kanuna dayalı yönetmelikler, ilgili teknik standartlar ve BM Engelli Hakları Sözleşmesi’nden oluşan normlar bütünü anlaşılır.
Yayınlara dön