APARTMAN VE SİTE AİDATLARINDA YENİ DÖNEM!

22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan ve 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda apartman ve site aidatlarını doğrudan ilgilendiren önemli değişiklikler yapılmıştır. Söz konusu değişiklikler 22 Mayıs 2026 yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Son dönemde özellikle toplu yapılarda artan aidat tutarları; kat malikleri, kiracılar ve bağımsız bölümlerden fiilen yararlanan kişiler bakımından önemli bir uyuşmazlık ve yönetim sorunu haline gelmişti. Yeni düzenleme, aidatların belirlenmesinde yönetici merkezli uygulamayı sınırlandırmakta; (i) işletme projesinin hazırlanması, (ii) avans tutarının belirlenmesi ve (iii) yönetim planı değişiklikleri bakımından kat malikleri kurulunun karar alma rolünü güçlendirmektedir.

1. İşletme projesi artık genel kurul onayı ile netleşecektir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (“KMK”) 37. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca, işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması esası açıkça düzenlenmiştir. Böylece apartman veya sitenin yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her kat malikine düşecek gider payını ve ödenecek avans tutarını içeren işletme projesi, yalnızca yöneticinin hazırladığı teknik bir bütçe dokümanı olmaktan çıkmakta; kat maliklerinin onayına tabi bir yönetim belgesi niteliği kazanmaktadır.

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesinin bulunmaması halinde ise yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Ancak bu geçici proje, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunun onayına sunulmalı ve genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanması esastır.

Bu yönüyle düzenleme, aidatların belirlenmesinde kat maliklerinin bilgilendirilmesini ve karar sürecine katılımını artırmayı hedeflemektedir.

2. Geçici işletme projesi ve avans tutarı bakımından yönetici yetkisi sınırlandırılıyor.

Değişiklik öncesinde uygulamada yöneticiler tarafından hazırlanan işletme projeleri, kat maliklerinin belirli süre içinde itiraz etmemesi halinde kesinleşebilmekteydi. Yeni düzenleme ise özellikle geçici işletme projesi bakımından yöneticinin hareket alanını daraltmaktadır.

KMK m. 35’te yapılan değişiklikle yöneticinin avans toplama yetkisi, işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması şeklinde yeniden çerçevelenmiştir. Bu değişiklik, yöneticinin işletme projesi dışında veya kurul onayından bağımsız şekilde sürekli ve sınırsız avans toplamasının önüne geçilmesi bakımından önem taşımaktadır.

Ayrıca KMK m. 37’ye yapılan ekleme uyarınca mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülecek bedelin; yürürlükteki işletme projesi bedelinin, takvim yılı başından geçerli olmak üzere, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenebileceği düzenlenmiştir. Yeniden değerleme oranını aşan bir artış ihtiyacı söz konusu olduğunda ise bu artışın kat malikleri kurulunun kararına dayanması gerekecektir.

Bu düzenleme, özellikle yüksek aidat artışları bakımından yöneticinin tek taraflı belirleme yetkisini sınırlandırmakta ve kat malikleri kurulunu nihai karar mercii haline getirmektedir.

3. Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için üçte iki çoğunluk artık yeterli olacak

Kanun ile KMK’nın 70. maddesinde de değişiklik yapılmış ve toplu yapılarda yönetim planı değişiklikleri bakımından daha önce aranan beşte dört çoğunluk, üçte iki çoğunluk olarak yeniden düzenlenmiştir.

Yönetim planı, toplu yapılarda yönetim organizasyonunun, gider paylaşım esaslarının, ortak alan kullanımının ve karar alma süreçlerinin temel dayanağıdır. Bu nedenle yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için aranan nisabın düşürülmesi, uygulamada karar alınmasını kolaylaştırabilecek niteliktedir.

Ayrıca Kanun’da, yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağı da açıkça düzenlenmiştir. Bu hüküm, mevcut yönetim planlarında yeni çoğunluk rejimiyle bağdaşmayan hükümlerin uygulama kabiliyetini açıkça sınırlamaktadır.

4. Düzenlemenin uygulamadaki muhtemel etkileri

Kanun, apartman ve site yönetimleri bakımından başlıca etkileri şu şekilde özetlenebilir;

• Aidat artışlarında kurul onayı öne çıkacaktır.

Yönetici tarafından hazırlanan geçici işletme projesi, kalıcı ve sınırsız bir bütçe belirleme aracı olarak kullanılamayacak; üç ay içinde kat malikleri kurulunun değerlendirmesine sunulacaktır.

• Yeniden değerleme oranı önemli bir eşik haline gelecektir.

Mevcut işletme projesi bulunan yapılarda geçici işletme projesi bakımından yeniden değerleme oranı üst sınır işlevi görecektir. Bu oranı aşan ihtiyaçların kat malikleri kurulunda tartışılması ve karara bağlanması gerekecektir.

• Yönetim planlarının gözden geçirilmesi gerekecektir.

Özellikle toplu yapılarda, yönetim planlarında aidat belirleme, avans toplama, bütçe onayı ve yönetim planı değişikliği süreçlerine ilişkin hükümler yeni düzenleme ile uyumlu hale getirilmelidir.

• Uyuşmazlıklarda işletme projesinin onay süreci daha kritik hale gelecektir.

İşletme projesinin usulüne uygun bildirilip bildirilmediği, üç aylık süre içinde genel kurulda görüşülüp görüşülmediği ve avans tutarının hangi esaslara göre belirlendiği, ileride doğabilecek aidat ve icra uyuşmazlıklarında önem kazanacaktır.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Kanun ile getirilen değişiklikler, apartman ve site yönetimlerinde aidat belirleme sürecini daha katılımcı, denetlenebilir ve öngörülebilir hale getirmeyi amaçlamaktadır. Yeni sistemde yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar geçici nitelikte hareket edebilecek; aidat ve avans tutarlarının nihai belirlenmesinde kat malikleri kurulunun iradesi daha belirleyici olacaktır.

Bu nedenle apartman ve site yönetimlerinin, mevcut işletme projelerini ve yönetim planlarını yeni düzenleme ışığında gözden geçirmesi; kat maliklerinin ise genel kurul süreçlerine aktif katılım göstermesi önem taşımaktadır.

Her somut yapının yönetim planı, işletme projesi, kurul kararları ve fiili uygulaması farklılık gösterebileceğinden, yeni düzenlemenin uygulanması sırasında hukuki değerlendirme yapılması olası uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından faydalı olacaktır.

Kanun için tıklayınız:

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/05/20260522-1.htm