Deniz ŞENVAR PEKİN Avukat / Yönetici Ortak
Alp ÇAL Avukat / Arabulucu / Ortak
Ömer KÜÇÜKORDU Avukat
[email protected]
15 Ekim 2025
A-
A+
Kentsel dönüşüm, basit anlamıyla, kentlerde ekonomik ömrünü tamamlamış, sağlıksız, afet riski taşıyan ya da işlevini yitirmiş yapı ve alanların; modern şehircilik ilkelerine, çevresel sürdürülebilirlik esaslarına ve toplumsal ihtiyaçlara uygun biçimde yeniden düzenlenmesi sürecidir.
Kentsel dönüşüm süreçleri temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”) ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (“Yönetmelik”) ile düzenlenmiştir.
Kentsel dönüşüm süreçlerini başta Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na (“Bakanlık”) bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (“Başkanlık”), Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (“TOKİ”) ve belediyeler yürütmektedir.
Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak aşağıda 7. Cevap altında belirtilen makamlardan biri tarafından tespit edilen yapıyı veya yapıları;
Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı;
Rezerv yapı alanı: Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ veya belediyelerin talebine bağlı olarak veya re’sen (kendiliğinden) Bakanlık tarafından belirlenen alanları ifade eder.
TOKİ veya belediyelerin Başkanlık’tan talep etmeleri ya da Başkanlık’ın re’sen (kendiliğinden) hazırlayacağı Yönetmelik’in 4.maddesinde belirtile belgeleri ihtiva eden dosyayı hazırlaması üzerine Bakanlık tarafından rezerv yapı alanı tespit edilebilir.
Bununla birlikte gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından da rezerv yapı alanı belirlenmesi için talepte bulunulması mümkündür. Ancak gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin en az %30’unun mülkiyetinin, Başkanlık’a devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlık’a verilmesi gerekmektedir.
Riskli alan, alanın durumuna ilişkin yapılan teknik değerlendirmeler sonucunda Yönetmelik’in 5.maddesinde saylan belgeleri ihtiva eden dosyanın hazırlanmasına binaen Başkanlık tarafından tespit edilir ve bu tespit, karar alınmak üzere Cumhurbaşkanına sunulur.
Yönetmelik’in 5.maddesinde belirtilen belgeleri ihtiva eden dosyanın hazırlanması koşuluyla TOKİ, belediyeler ve gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de riskli alan tespiti yapılabilmesi için Başkanlık’a talep bulunabilir. Bununla birlikte gerçek veya özel hukuk kişileri, riskli alan tespiti için taleplerini ayrıca belediyelere de yapabilir. Belediyeler, kendilerine gelen talepleri Başkanlık’a iletmek zorundadır.
Yukarıdaki usuller ile Başkanlık’a yapılan talepler, Başkanlık tarafından uygun görülmesi halinde Cumhurbaşkanına sunulur.
Riskli yapı tespitini başta Başkanlık ve belediyeler yapabilir. Bununla birlikte Başkanlık tarafından lisanslandırılmış olmak koşuluyla:
tarafından riskli yapı tespiti yapılabilir.
Lisanslı kurum ve kuruluşlar herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın Ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilir.
Bağımsız olarak kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girip barınma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet gibi amaçlarla kullandığı; ayrıca hayvan ve eşya korumaya yarayan yapılar için riskli yapı tespiti yapılabilir. Diğer taraftan inşaat hâlinde olup henüz ikamet edilmeyen yapılar ile metruk ya da statik bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine dâhil edilmez.
Riskli yapı tespiti için başvuruda bulunabilecek kişiler öncelikle yapı malikleri veya onların kanunî temsilcileridir. Eğer bir taşınmazda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamışsa ve arsa paylı tapu söz konusuysa, riskli yapı tespitini arsa payı sahibi yaptırır. Yapının başkasına ait olması ve bu durumun tapuda belirtilmiş olması halinde ise tespiti yaptırma hakkı, tapuda lehine şerh konulan kişiye aittir.
Malikler veya kanuni temsilcileri tarafından yapılacak riskli yapı tespiti için maliklerin çoğunluğu aranmaz. Bir taşınmaz üzerindeki herhangi bir pay sahibi riskli yapı tespitini yaptırabilir.
Malikler tarafından başvuruda bulunulmaması halinde, riskli yapı tespiti Başkanlık veya belediye tarafından re’sen de yapılabilmektedir. Diğer taraftan, Başkanlık veya belediyeler riskli yapı tespitinin yapılabilmesi için maliklere veya kanuni temsilcilerine süre verebilir. Maliklere veya kanuni temsilcilerine süre verilmesine rağmen riskli yapı tespiti yapılmazsa, belediyeler veya Başkanlık bu tespiti kendiliğinden gerçekleştirir.
Riskli yapı tespiti, yapı maliklerinin veya onların kanunî temsilcilerinin başvurusu üzerine yapılmışsa tespit masrafları, tamamen başvuruyu yapan malik veya malikler tarafından karşılanır.
Eğer maliklere süre verilmesine rağmen riskli yapı tespiti yaptırılmazsa, Başkanlık veya belediye bu tespiti resen yapar veya yaptırır. Ancak bu durumda da masraflar maliklere hisseleri oranında rücu edilir.
Masraflar, Başkanlık veya belediye tarafından yapılan tebligattan itibaren bir ay içinde ödenmesi gerekir. Süresinde ödenmezse, Başkanlık tarafından yapılan tespitlerde ilgili vergi dairesi aracılığıyla, belediye tarafından yapılan tespitlerde ise 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.
Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra hazırlanan rapor, tespiti talep eden İdare veya Başkanlık tarafından incelenir. Raporda Başkanlık tarafından belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde yapılan inceleme neticesinde herhangi bir eksiklik tespit edilmediği takdirde riskli yapı tespiti, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yapının bulunduğu taşınmazın kütüğüne “riskli yapı” şerhini düşer. Riskli yapı şerhi, malikler için bağlayıcıdır ve taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü işlemde üçüncü kişilerin de görmesini sağlar.
Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine geçerli olmak üzere, yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlık’ın internet sayfasında 15 gün süre ile ilan edilir.
Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince riskli yapı tespitine ilişkin olarak ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde Başkanlık’a veya yetki devri yapılmış ise belediyelere verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir.
Riskli yapı kararına karşı yalnızca yapı malikleri veya kanuni temsilcileri itiraz edebilir. Yapı malikleri veya malikin vefatı durumunda yasal mirasçı olmayan kimseler, riskli yapı kararına karşı itiraz edemez. Bu durumda kiracılar veya ayni hak sahipleri gibi kimseler riskli yapı kararına karşı edemez.
İtirazın süresi içerisinde ve yapı malikince veya kanunî temsilcilerince yapılıp yapılmadığı Başkanlık veya belediye kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı maliki veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçıları tarafından yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.
Riskli yapı kararına karşı itirazlar, üniversitelerde en az doktor öğretim üyesi olarak görevli ikisi inşaat mühendisi ve biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere en az dört öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlık personeli arasından seçilecek bir üye ile birlikte 7 üyeden oluşan teknik heyet tarafından incelenir. Bu heyet, raporun usule ve tekniğe uygun olup olmadığını değerlendirir. Yapılan inceleme sonucunda heyetin verdiği karar kesin olup yalnızca riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz eden malike bildirilir. Diğer bir ifadeyle itiraz sonucunda verilen karar idari yönden son karardır. Bununla birlikte, riskli yapı tespitine karşı heyetin verdiği karar, itirazı yapmayan maliklere tebliğ edilmez.
Riskli yapı kararına karşı itirazın, teknik heyet tarafından görülmesi sırasında ya da teknik heyet tarafından incelenmeye başlamadan önce yapı malikleri ya da üçüncü kişiler tarafından riskli yapıda güçlendirme veya tadilat gibi herhangi bir değişiklik yapılmış olması, riskli yapı kararına karşı itirazın heyet tarafından görülmesine etki etmez. Nitekim Yönetmelik’e göre, teknik heyet riskli yapıyı yerinde inceleyebilir ve yapının riskli olup olmadığına ilişkin nihai karar, yapının riskli yapı tespiti yapıldığı tarihteki durumuna ve özelliklerine göre verilir.
Riskli yapı tespitine ilişkin işleme karşı yapı maliklerinden herhangi biri ya da birkaçı tarafından süresi içinde yapılan itirazın, yetkili teknik heyetçe esastan incelenerek reddedilmesi halinde, aynı tespit işlemine konu taşınmaz bakımından diğer maliklerin sonradan yapacakları itiraz başvuruları üzerine yeniden inceleme yoluna gidilmez. Başka bir deyişle, ilk itirazın reddi kararı, aynı yapının tüm maliklerini bağlar; aynı tespit dosyası ve aynı olgular yönünden ikinci bir değerlendirme veya mükerrer inceleme talebi kabul edilmez.
Riskli yapı tespitine ilişkin yukarıda 12. Cevapta belirttiğimiz şekilde Başkanlık veya belediyeye yönelik itiraz yoluna başvurulması durumunda yapılan itirazın sonuçlanmasının beklenmesi gerekilmektedir. İtirazın incelenmesi neticesinde itiraz reddedilirse, ret kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda idari işlemin iptali davası açılmalıdır.
Diğer taraftan, riskli yapı tespitine ilişkin kararın maliklere tebliğ edilmesiyle birlikte doğrudan idari yargıda idari işlemin iptali davasının açılması da mümkündür. Bu durumda da riskli yapı tespitine ilişkin kararın tebliğini izleyen 30 gün içinde idari yargıda idari işlemin davasının açılması gerekmektedir. Burada sayılan 30 günlük süreler hak düşürücü süreler olup bu sürelerin aşılması durumunda riskli yapı kararlarına karşı dava açılması kural olarak mümkün değildir.
Riskli yapı tespitine karşı açılacak iptal davaları, taşınmazın hukuki statüsünü doğrudan etkileyen işlemler olduğundan, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun (“İYUK”) 34/1. maddesi kapsamında değerlendirilir. Buna göre, taşınmazlara ilişkin imar, kamulaştırma, yıkım, tahsis gibi uyuşmazlıklarda özel yetki kuralı uygulanır.
Özel yetki kuralı çerçevesinde riskli yapı tespitine karşı açılacak iptal davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerde bulunan idare mahkemesidir. Yani malikler riskli yapı tespitine itiraz süreci tamamlandıktan sonra ya da riskli yapı kararına karşı doğrudan idari yargıya başvurmak isterlerse, davalarını taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açmak zorundadır.
Riskli yapı kararına karşı açılan iptal davalarında, malikler yürütmenin durdurulması talep edebilir. Yürütmenin durdurulması, dava sürerken idari işlemin (örneğin tahliye veya yıkım) geçici olarak uygulanmasını durdurmayı amaçlayan bir koruma tedbiridir. Böylece işlemin yol açabileceği geri dönülmesi güç sonuçların önüne geçilir.
Mahkeme yürütmenin durdurulması talebini incelerken, gerekli gördüğünde bilirkişi incelemesi yaptırabilir ve idarenin savunmasını alabilir. Yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde, riskli yapı kararına bağlı tahliye ve yıkım işlemleri dava sonuçlanıncaya kadar durur. Ancak mahkeme, süreç içinde yürütmenin durdurulması kararını yeniden değerlendirebilir; şartların ortadan kalktığını düşünürse kararı kaldırabilir. Yürütmenin durdurulması talebinin reddedilmesi durumunda ise idari işlemin hukuki sonuçları uygulanmaya devam eder.
Riskli yapı kararına karşı açılan iptal davasında mahkeme, işlemin hukuka aykırı olduğunu tespit ederse riskli yapı kararı iptal edilir. Bu durumda, mahkeme, tapu kaydına konulmuş olan “riskli yapı” şerhini kaldırır ve maliklerin mülkiyet üzerindeki kısıtlamalarını ortadan kaldırır. Ayrıca, riskli yapı kararına bağlı olarak başlatılan tahliye ve yıkım işlemleri durdurulur; eğer tahliye ve yıkım işlemleri tamamlanmamışsa, henüz işlem aşamasındaysa sona erdirilir. Böylece maliklerin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkileri yeniden kazanılır ve taşınmaza dair mülkiyet haklarını serbestçe kullanabilmeleri mümkün hale gelir.
Mahkeme, riskli yapı kararının hukuka uygun olduğuna hükmederse dava reddedilir; bu halde idarenin tahliye ve yıkım işlemleri kaldığı yerden uygulanmaya devam eder, tapu kaydındaki “riskli yapı” şerhi geçerliliğini korur ve maliklerin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkileri sınırlı kalır. Dava sırasında verilmiş bir yürütmenin durdurulması kararı varsa, hükümle birlikte bu karar mahkemenin sonucuna bağlı olarak ya devam ettirilir ya da kaldırılır; yürütmenin durdurulmasının kaldırılması durumunda ise yıkım ve tahliye işlemleri yeniden icra edilir.
Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte Başkanlık, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını belediyelerden ister. Riskli yapının yıktırılması için belediyeler, 90 günden fazla olmamak üzere süre vererek ve bu süre içinde yapı tahliye edilmediği ve yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağını belirterek, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden ister.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında hak sahibi kavramı Kanun’a göre yalnızca malik değil, aynı zamanda sınırlı ayni hak sahipleri, kiracılar ve kapıcı dairesinde oturan kapıcıları da kapsamaktadır. Bu kişiler, kentsel dönüşüm sürecinde tahliye, kira yardımı, taşınma yardımı veya geçici konut tahsisi gibi sosyal desteklerden yararlanabilir. Böylece, yalnızca taşınmazın sahibi değil, o yapıda yaşamını sürdüren veya faaliyet gösteren kişiler de desteklerden yararlanma imkânı bulmaktadır.
Kira yardımı, kentsel dönüşüm nedeniyle taşınmazını boşaltmak zorunda kalan vatandaşların barınma ihtiyaçlarını geçici olarak karşılamayı amaçlamaktadır. Yönetmelik kapsamında; riskli yapılarda kira yardımı süresi 18 ay, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise 48 aya kadar kira yardımı yapılabilir. Bu süreler ve yardımı yapılacak kira bedelleri Başkanlık tarafından belirlenir.
Yardımlar sadece maliklere değil; kiracılara, sınırlı ayni hak sahiplerine ve kapıcılara da yapılabilir. Kapıcı veya sınırlı ayni hak sahibi olup taşınmazda ikamet edenlere 5 aylık kira bedeli, kiracılara ve işyeri kullanıcılarına ise 2 aylık kira bedeli tutarında defaten taşınma yardımı ödenebilir.
Ayrıca, kira yardımının bir yılına kadar olan kısmı peşin olarak ödenebilir; bu uygulama genellikle riskli alanlardaki hak sahiplerinin taşınma sürecini hızlandırmak için tercih edilmektedir.
Kira yardımı başvurusu, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.Başvurular:
Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipleri tarafından yapılacak olan kira yardımı başvuruları, 25.sorudaki kurumlara doğrudan ve bizzat başvuru suretiyle yapılabileceği gibi E-Devlet üzerinden de başvurunun yapılabilmesi mümkündür.
KİRA YARDIMLARI HAKKINDA DAHA FAZLA BİLGİ ALMAK İÇİN YAYINLANAN KILAVUZA BURADAN ULAŞABİLİRSİNİZ.
Hak sahipleri, riskli yapılarını yenilemek veya yeni bir konut edinmek amacıyla faiz destekli kredi kullanabilir. Faiz Destekli Kentsel Dönüşüm Kredileri, bankalar aracılığıyla verilir ve faiz farkları “Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı”ndan karşılanır. Faiz Farklı Kentsel Dönüşüm Kredilerine başvuru için Riskli Yapı tespitinin yapılmış olması koşuluyla tahliye veya yıkımdan itibaren en geç 3 yıl içinde Başkanlık ile protokolü bulunan bankalara başvurulmalıdır.
Kentsel dönüşüm kapsamında Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı kaynaklı desteklerde aynı kişi için eş zamanlı veya ardışık olarak iki farklı destek türünden birlikte yararlanma imkânı yoktur. Dolayısıyla aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği yapılamaz; kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.
Kentsel dönüşüm sürecinde anlaşma ile tahliye edilen yapı veya alanlarda bulunan hak sahiplerine geçici olarak ikamet etmeleri amacıyla geçici konut tahsisi ya da işyeri tahsisi sağlanabilir. Geçici konut ya da işyeri tahsisi, kentsel dönüşüm kapsamındaki konut ya da işyerlerinin teslimine kadar devam eder.
Geçici konut veya işyeri tahsisine ilişkin başvurular:
Yapı maliklerinden birinin veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına istinaden yıkım ruhsatı düzenlenir.
Bununla birlikte, yapının tahliye edildiği ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin fiilen kapatıldığı belediye tarafından tespit edilerek tutanağa bağlanmasına ve bina yüksekliği 21.50 m'den fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı işgünü içerisinde yıkım ruhsatı düzenlenir.
90 günden fazla olmamak üzere belediyeler tarafından verilen süre içinde riskli yapıların maliklerce tahliye edilerek yıktırılmaması durumunda, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması belediye tarafından ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Belediyenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerini durdurması ise zorunludur.
Maliklere verilen 90 günden fazla olmamak üzere belediyeler tarafından verilen süre içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar, belediye tarafından mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile yapılır veya yaptırılır.
Belediye tarafından süre verilmesine malikler tarafından ya da mülki amirliğe bildirilmesine rağmen yıkılmadığı/yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapılar Başkanlık tarafından yazılı olarak belediyeye bildirilir ve bu yapılar belediye tarafından yıkılır/yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık, yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.
Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi mümkündür. Bu durumda riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ile güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir.,
Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Başkanlık’a başvurulur.
Malikler tarafından yıktırılmadığı için Başkanlık veya belediye tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Tahliye ve yıktırma masrafları, Başkanlık veya belediye tarafından maliklere yapılacak tebligatı takip eden 1 aylık süre içerisinde ödenmelidir.
Süresinde ödenmeyen masraflar, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre yapı maliklerinden takip ve tahsil edilir.
Riskli yapının yıktırılmasından sonra taşınmaz arsa haline gelir. Arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlık’ın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.
Riskli yapının yıktırılmasından sonra taşınmaz arsa haline gelir. Arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık veya belediyenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.
Bununla birlikte riskli yapı şerhinin terkininden sonra da parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar yine Kanun kapsamında yürütülür.
Taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde; parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine (“Yeniden Değerlendirme”), yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Dolayısıyla, riskli yapılarda kat maliki olup olmadığına bakılmaksızın Yeniden Değerlendirme’nin gerçekleştirilebilmesi için riskli yapının bulunduğu parseldeki pay sahiplerinin salt çoğunluk ile alınacak bir karar yeterlidir.
İdare, kurum veya kuruluşlar nezdinde yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır. İdareye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir.
Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlık tarafından rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
Riskli yapılarda anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Bununla birlikte, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur.
Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya en azından teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.
Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir.
Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlık veya belediye tarafından yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır.
Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır.
Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;
ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.
Açık artırma ile satış için yapılacak müracaat üzerine, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, Kanun’a göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenir. Bu sebeple, açık artırmaya konu olan pay bakımından Kanun kapsamında öngörülmüş satış yöntemleri haricinde bir satış yöntemi öngörülemez.
Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ve Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde anlaşma yolu ile Başkanlığa, TOKİ’ye veya İdareye bedeli karşılığında devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında ancak satış bedeli üzerinde devam eder. Dolayısıyla satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlık’ın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
Satış bedelinin eksik hesaplanmasına dayanan iptaller hariç olmak üzere, satışın yargı kararıyla iptal edilmesi halinde Başkanlık durumu tapu müdürlüğüne bildirir; satış konusu arsa veya arsa payı, satıştan sonra üçüncü kişiye devredilmemiş ve önceki malik adına doğrudan tescile hukuken veya fiilen engel bir işlem yoksa, re’sen (kendiliğinden) önceki malik adına tescil edilir. Satış bedeli iade edilinceye kadar da bu bedel tutarında alıcı lehine kanuni ipotek kurulup tescil edilir.
Satış işleminin bedelinin eksik hesaplanması, satış için iptal davası açılmasına imkân tanımaktadır. Satışın, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle yargı yoluyla iptal edilmesi hâlinde, mahkeme kararı; satışta ödenen tutarla mahkemenin belirleyeceği tutar arasındaki farkın, payı satın alan malik tarafından payı satılan eski malike ödenmesi suretiyle yerine getirilir.
Bedelin eksik hesaplanması nedeniyle zararın tazmini yönünde Başkanlık ya da belediye aleyhine hüküm kurulmuşsa, Başkanlık ya da belediyenin bu yöndeki bildirimini izleyen en geç 15 gün içinde, hükmolunan meblağ yine payı satın alan malik tarafından eski malike ödenir. Bu süre içinde ödeme yapılmaz ve bedel Başkanlık ya da belediye tarafından ödenirse, ödenen tutar, genel hükümler uyarınca payı satın alan malikten tahsil edilir.
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidi tarafından yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyetinin % 6’sı kadar teminatın belediyelere verilmesi mecburidir.
Diğer taraftan, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 6’sı kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.
Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde; (i) Maliklerin tamamının anlaşması veya paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluk kararı alınarak katılmayanların hisselerinin satışı sonrasında, müteahhitten ileri gelen sebepler yüzünden 12 ay boyunca inşaata hiç başlanmaması halinde ya da (ii) inşaat süresinde başlamış ama müteahhit tarafından inşaat herhangi bir aşamada durdurulmuş ve en az 6 aydır projeyi bitirecek düzeyde ekip ve ekipmanla çalışma yapılmıyorsa, malikler payları oranında salt çoğunlukla müteahhit ile aralarındaki sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme kararı alabilir.
Bu karar ile birlikte Başkanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenmelidir.
Başkanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın 30 günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.
Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.
Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümleri uyarınca dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.
Riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarında (ikisi birlikte “Uygulama Alanı”) bulunan taşınmazların değer tespiti Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılır veya yaptırılır; tespit, taşınmazın yıkımdan önceki muhdesatı (köhnemiş yapılar dâhil) ile dönüşüm sonucunda oluşacak yeni taşınmazlara ilişkin olarak ayrı ayrı yürütülür ve işlemlerde rayiç değer esas alınır.
Değerleme, Yönetmelik’te belirlenen usul ve esaslara uygun şekilde, yetkili/lisanslı uzmanların hazırladığı raporlara dayanır. Bu tespit ve işlemlerden doğan idari işlemlere karşı 30 gün içinde yargı yolu açıktır.
Öncelikle Uygulama Alanı’ndaki taşınmazın bedeli tespit edilir. Bu bedel, malike verilecek konut veya işyerinin yapım maliyet bedelinden/rayiç değerinden düşülür. Bu durumda:
Malikin alacağına konu meblağ taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden nakdi olarak veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir.
Malikin borcuna konu meblağ, taşınmaz maliki tarafından taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları ise proje bazından ilgili kurum tarafından belirlenir.
Uygulama Alanı’nda yeni yapılacak olan taşınmaz, maddi koşullar bakımından yıkılan taşınmaz karşısında dezavantajlı olabilir. Örneğin yeni taşınmaz, metrekare, bulunduğu kat, cephe, güneş, rüzgâr vb. sebeplerle eskiye nazaran dezavantajlı olabilir. Böyle durumlarda yeni taşınmazın durumunu belirleyen her bir karar bakımından ayrıca yargı yoluna gitmek gerekebilir.
Mağdur kat maliki, olayın gelişimine göre yüklenici ile yapılan inşaat sözleşmesinin hukuka aykırı hükümlerinin iptali ve/veya uyarlanması, tazminat talebi gibi dava yollarına başvurabilecektir. İşbu duruma paralel olarak, Anayasa Mahkemesi’nin 2018/1567 başvuru numaralı kararında; başvurucuların, eski taşınmazda dört işyeri ve bir daireye karşılık yeni projede kot/bodrum seviyesinde iki daire ile yetinmek zorunda bırakılmalarını paylaşım bakımından aleyhlerine sonuç doğurduğu yönündeki itirazlarının derece mahkemelerince esaslı biçimde incelenmemesi eleştirilmiş; ihtiyati tedbirin kaldırılmasıyla satışın tamamlanması nedeniyle bu itirazların yargısal denetim dışı kalması, hem mülkiyet hakkıyla bağlantılı etkili başvuru hakkının hem de mülkiyet hakkının ihlaline yol açtığı sonucuna varılmıştır. Anayasa Mahkemesi, bu kapsamda hem ihlal tespiti yapmış hem de giderim olarak yeniden yargılama ve başvurucular lehine manevi tazminata hükmetmiştir.
Yayınlara dön