KİRA TESPİT DAVASI MI KİRA UYARLAMA DAVASI MI?

Son yıllarda yaşanan enflasyon, dalgalı kur artışları, fahiş zamlar, ekonomik ve politik güçlükler nedeniyle belki de en çok kiracı ile kiralayan arasındaki hukuki ilişki gündem oldu ve hukuki yararın nasıl korunacağı konusunda ilk defa karşılaşılan uyuşmazlık ve sorular baş göstermeye başladı.

Bu yazımız ile son zamanların gündemi olan konut kirasından kaynaklı kira uyuşmazlıkları ve uyuşmazlık çözüm yollarını özetlemeyi, bir takım soru işaretlerini gidermeyi amaçlıyoruz.

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kiraya veren ile kiracı arasında kurulan kira ilişkisi gereğince kira bedelinin serbestçe belirlenebileceği ilk ve son an kira sözleşmesinin akdedildiği andır. Kira sözleşmesinin kurulması anında her iki taraf da sözleşme serbestisi gereğince kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Ancak bu serbesti kira sözleşmesinin kurulması ile sonlanır ve kira sözleşmesinin devamında zayıf tarafın korunması amacıyla sınırlanır.

Özellikle taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinde konut veya işyeri ihtiyacı içerisindeki kiracıların kiralayana nazaran daha zayıf bir konumda bulunduğu açıktır. Bu anlamda kiracının korunmasının yollarından biri ise kiralayanın isteyebileceği kira bedelinin sınırlandırılmasıdır. Konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında bu sınırlama Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi ile getirilmiştir;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralayanın isteyebileceği kira bedeli tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalaması ile sınırlanmıştır.

Ne var ki, 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete ’de yayımlanan 7409 sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Madde hükmü ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile on iki aylık TÜFE oranı ne olursa olsun konut kiralarında yapılacak kira bedeli artış oranı 01.07.2024 tarihine kadar ve bu tarih dahil olmak üzere olan kira yenilemelerinde %25’i geçemeyecektir.

Peki, bu sınırlama ne anlama geliyor?

Yukarıda belirtildiği üzere Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların her yenilenen kira dönemi için uygulanacak kira bedelini bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirleyebilmesi hüküm altına alınmış iken, 2022 yılında yapılan kanuni düzenleme ile konut kira artışları için özel bir düzenleme getirilmiş ve konut kiralarındaki artış oranının geçici madde gereği %25’i geçmemek kaydıyla yapılabileceği düzenlenmiştir. Başka bir ifadeyle, çatılı işyeri kiralarında bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını; konut kiralarında ise %25 oranını aşacak şekilde kararlaştırılan kira artış oranları geçersizdir. Ancak bu geçersizlik artış hükmünü tümden geçersiz hale getirmez. Yani sözleşme maddesi çatılı işyeri kiraları için on iki aylık TÜFE oranını; konut kiraları için %25’i geçecek şekilde düzenlenmişse de uygulanacak artış kiralanan taşınmazın niteliğine göre en fazla on iki aylık TÜFE oranı veya %25 olacaktır.

Eğer konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde kira bedeli artış oranı düzenlenmemişse bu sefer kira tespit davası gündeme gelecektir.

Kira artış oranının belirlenmesi sözleşme maddesi ile sağlanamadığı gibi taraflar arasında bir uyuşmazlığa da yol açıyorsa kira bedeli,  çatılı işyeri kiraları için on iki aylık TÜFE ortalamasını; konut kiraları içinse %25 oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu belirleme talebi kira tespit davası ile hukukileşecektir.

Peki, kira tespit davasının açılması ile on iki aylık TÜFE oranının veya geçici madde gereği belirlenen %25 oranının üzerinde kira bedeli artışı belirlenmesi mümkün mü?

Kira bedeli artış oranının belirlenemediği durumlarda bir çözüm yolunun da kira tespit davası açmak olduğunu belirtmiştik. Kira tespit davasının açılması ile mahkeme taraflar arasındaki uyuşmazlığı giderecek ve sözleşme maddesi haline getirilmeyen kira bedeli artış oranını belirleyecektir.

Ancak burada aşağıda detaylarına değindiğimiz beş yıl kuralı önem arz etmektedir. Şöyle ki, açılacak kira tespit davasının konusu olan kira sözleşmesi henüz beş yılını doldurmamış ise mahkeme de çatılı işyeri kiraları için on iki aylık TÜFE ortalamasını; konut kiraları içinse %25 oranını geçmemek üzere bir artış oranı belirleyecek ve TBK madde 344/1’i ihlal edemeyecektir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinin konu olduğu kira tespit davalarında ise mahkemenin, çatılı işyerleri için belirlenen on ili aylık TÜFE ortalaması veya konutlar için geçici madde ile belirlenen %25 oranının üzerinde bir artış oranı belirlemesi mümkündür.

On iki aylık TÜFE oranının veya geçici madde gereği %25 oranı üzerinde bir kira bedeli artış oranının belirlenmesi ne zaman mümkün? Beş yıl kuralı nedir?

Yukarıda da belirttiğimiz gibi, kira tespit davasının açılması için kira sözleşmesinde kira bedeli artış oranının belirlenmemiş olması gerekmektedir. Ne var ki beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, sözleşme ile kira bedeli artış oranı belirlenmiş olsa dahi kira tespit davası açılabilir.

Diğer yandan, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda açılan kira tespit davalarında TBK madde 344/1 gereği hareket etme zorunluluğu bulunmamaktadır. Diğer bir anlatımla, beş yıllık bir kira döneminin ardından taşınmazın niteliğine bağlı olarak on iki aylık TÜFE ortalaması veya %25 oranı üzerinde kira bedeli artış oranının tespit edilmesi talep olunabilir. Yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli ise açılacak olan kira tespit davasında hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Özetle, taraflar kira ilişkisini beş yıl sürdürmüşlerse ve altıncı kira yılı için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmayacaktır. Ayrıca, altıncı kira yılı için belirlenecek kira artış oranı on iki aylık TÜFE ortalaması veya %25 oranı ile sınırlı kalmak zorunlu değildir, mahkeme bu oranın üzerinde bir artış oranına da hükmedebilir.

Kira tespit davası ile belirlenen kira bedeli artış oranı ne zaman itibariyle geçerli olacak?

Kural olarak, kira tespit davası sonucunda tanzim edilen hüküm ileriye etkili olmakta ve dava tarihinden sonraki kira dönemi için uygulanmaktadır. Ancak, tespit edilen kira bedelinin ileriye yönelik uygulanması kuralına Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesi ile bir takım istisnalar getirilmiştir;

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Böylece anlaşılmaktadır ki, yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmış olması, yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olması veya kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması hallerinde yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenen kira bedeli artış oranı, davanın açıldığı tarihten itibaren değil yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?

Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı olarak yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamayan, her türlü kira sözleşmesine ilişkin ikame edilebilecek bir dava türüdür. Diğer yandan, kira tespit davası ile kanunen sınırlanan kira bedeli artış oranına ilişkin beş yıllık kural da kira uyarlama davasında söz konusu değildir. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre belirlenmemiş ve TBK madde 344 ile getirilen sınırlamaların bertaraf edilmesi için herhangi bir şekilde belirli bir kira döneminin tamamlanması öngörülmemiştir.

Ancak kira uyarlama davasının açılabilmesi için de belli başlı bazı koşulların sağlanmış olması gerekir. Bu şartlar ve temel ilkeler Yargıtay kararları ışığında aşağıdaki gibi sıralanabilir;

1. Kira uyarlama davasının açılması gerek taşınır gerekse taşınmaz kiralarında olanaklıdır.
2. Kira uyarlama davası açabilmek için kira bedeli yönünden öncelikle kira sözleşmesi temelinin çökmüş olması gerekir. Temelin çökmesinden kasıt ise kira sözleşmesi kurulduktan sonra geleceğe ilişkin bir olayın meydana gelmesi, meydana gelen olayın objektif bir olay olması ve kira sözleşmesinin kurulması anında öngörülemez olmasıdır.
3. Uyarlama davası açmak sadece uzun süreli kira sözleşmelerinde mümkündür. Zira kira sözleşmesinin temelinin çökmesi için uzun süreli bir yıpranmanın mevcut olması gerekir.
4. Uyarlama davası yalnızca henüz ödenmemiş veya ihtirazı kayıt ile ödenen kiralar bakımından talep edilebilir.

Kira sözleşmesinin temelinin çöktüğü nasıl tespit edilecektir?

Kira sözleşmesi ile kararlaştırılan bedelin uyarlanması için kira bedelinin ödenmesinin neredeyse olanaksız hale gelmiş olması veya ödenmesi halinde hakkaniyete ciddi bir aykırılık oluşturuyor olması gerekmektedir. İlgili kira bedeli taraflarca sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır. Aşırı ifa güçlüğü yine somut olaya göre değişiklik gösterebilmekte ve bu nedenle borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşüp düşmediği hâkim tarafından her dava özelinde ayrıca değerlendirilmektedir.

Yargıtay enflasyon artışını, sözleşme edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallerden sayılmıştır. Ancak uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının tespitinde, her somut olayın kendi özelliğine göre değerlendirileceği unutulmamalıdır.

“Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.” (3. Hukuk Dairesi 2017/7432 E., 2019/397 K.)

KİRA TESPİT VE KİRA UYARLAMA DAVASI ARASINDAKİ FARKLAR

1. Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için kira bedeline ilişkin tarafların arasında kesin bir anlaşma olmamalı veya kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli olmalıdır. Kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumların gerçekleşmesi ve bu sebeple taraflardan edimlerini yerine getirmelerinin beklenememesi gerekir. 

2. Kira bedelinin tespiti davasında mahkeme, beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde, çatılı işyeri kiraları için on iki aylık TÜFE ortalamasını; konut kiraları içinse %25 oranını geçmemek koşuluyla kira bedelini artırabilir. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise hakkaniyet ve TÜFE oranını gözeterek yukarıda belirtilen TÜFE ortalaması veya %25 oran sınırlamasına tabi olmadan artırımda bulunabilir. Kira bedelinin uyarlanması halinde mahkeme herhangi bir sınırla bağlı olmaksızın kira bedelini yeni şartlara uyarlayabilir.

3. Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri için açılabilir. Kira bedelinin uyarlanması davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.

KİRA TESPİT DAVASI MI AÇILMALI KİRA UYARLAMA DAVASI MI?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda on iki aylık TÜFE ortalaması ve Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde ile eklenen %25 oran sınırına bağlı kalmaksızın kira bedeli artış oranının tespit edilebilmesinin mümkün olduğunu yukarıda da belirtmiştik.

Kira sözleşmesinin beş yıllık süresini doldurmadığı zamanlarda ise kira sözleşmesi temelinin çöktüğü ve artık belirlenen kira bedelinin aşırı ifa güçlüğü yarattığı veya hakkaniyete aykırı olduğu durumlarda ise kira uyarlama davasının tercih edilmesi işin doğası haline dönmüştür.

Nitekim güncel yargı kararları ile de yaşanan ekonomik koşullar gereği kiranın uyarlanmasından kaçınılamayacağı ortadadır;

“Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman "uyarlama" davası açılabilir.

O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar)” (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi, E. 2023/845, K. 2023/536, T. 15.03.2023)

Sonuç olarak, yukarıda bir örneği verilen son yargı kararları gereğince de kira tespit davasında öngörülen beş yıllık sürenin dolması beklenmeden kira uyarlama davasının açılmasının mümkün olduğunu ve bunun ekonomik koşullar içerisinde yıpranan kiracı ve kiralayana bir fırsat yaratacağını söyleyebiliriz.

Ancak bu yaklaşıma da bir şerh düşmek gerekmektedir. Gerçekten de ilgili kira davalarında yaşanan artış gereği literatürde de birçok görüş ortaya çıkmış ve beş yıllık kira dönemi dolmaksızın açılan kira uyarlama davalarının kanunu dolanma niteliğinde olduğu ve kira tespit davasını düzenleyen hükümlerin hiç uygulanamaz hale gelebileceği de belirtilmiştir.

Prof. Dr. M. Murat İnceoğlu da konu hakkındaki görüşünü rayiç bedeldeki artışların kira sözleşmesinin temelinin çöktüğü anlamına gelmeyeceği ve rayiç bedeldeki artışlar her ne kadar fahiş olsa da sözleşme şartlarının olağanüstü değişmesi söz konusu olmayacağından Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. Maddesi kapsamında değerlendirilerek kira uyarlama davasına konu edilemeyeceği şeklinde belirtmiştir. [1]

Dolayısıyla, içtihatlar ve doktrindeki görüşler çerçevesinde ağırlıklı bir yaklaşım belirlenmeden kira davalarında verilecek kararların öngörülmesi oldukça zorlaşmıştır.

--------

[1] Rayicin Artması Nedeniyle Kiraya Verenler Uyarlama Davası Açabilir Mi?, Prof. Dr. M. Murat İnceoğlu