KENTSEL DÖNÜŞÜME İLİŞKİN YÖNETMELİKTE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 21 Mayıs 2024 tarihli 332552 sayılı Resmî Gazete ’de “6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” (“Yönetmelik”) yayımlanmıştır.

Söz konusu Yönetmelikle birlikte, daha öncesinde 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a (“Kanun”) 09.11.2023 tarihli Resmi Gazete‘de yayımlanan “7471 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile getirilen değişikliğe paralel bir şekilde düzenlemeler yapılmış ve uygulamadaki işleyiş daha fazla detaylandırılmıştır.

Yönetmelik ile getirilen değişikliler özetle aşağıdaki gibidir:

Rezerv Yapı Alanı Tanımı:

• Yönetmelik’le birlikte, rezerv yapı alanının tanımından “yeni yerleşim alanı olarak” ifadesi kaldırılmış ve rezerv yapı tanımının kapsamı genişletilmiştir.

Söz konusu tanımın yeni hali; “Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları,” şeklinde olmuştur. Bu kapsamda sadece yeni alanların değil mevcut yerleşim alanlarının da rezerv alan olarak belirlenebilecek şekilde düzenleme yapılmıştır.

Rezerv Yapı Alanının Tespiti:

• Rezerv yapı alanları , alanın özelliğine göre Toplu Konut İdaresi Başkanlığının (“Başkanlık”) tarafından istenecek bilgi ve belgelerle birlikte Başkanlığın vereceği teklif üzerine Bakanlıkça belirlenecektir. Bu kapsamda Bakanlıkça resen belirleme özelliği kaldırılmıştır.
• Eski düzenlemeye ek olarak, Toki veya İdare ile birlikte gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince de Başkanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilecektir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin Başkanlığa devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekecektir. Bu şartlar için Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluşları ve bunların iştirakleri hariç tutulmuştur.

Riskli Alanının Tespiti ve İtiraz Süreci:

• Riskli yapı tespiti yapılmasının; yapıya/bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi veya yapının/bağımsız bölümün kapılarının kilitlenmesi/açılmaması veya tespit için gelenlerin tehdit edilmesi veya cebir ve şiddet kullanılması gibi fiil ve hallerle engellenmesi durumunda Başkanlıkça/İdarece, kolluk kuvveti marifetiyle müdahale yetkisi getirilmiştir.
• Riskli yapı tespitine itiraz sürecinde, ilgili tapu müdürlüğünce düzenlenen tutanak, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi yenilikleri Yönetmeliğe getirilerek bilgilendirme ağı daha fazla genişletilmiştir. Bu kapsamda ilgililere posta yolu ile fiziki tebligat yapılması hususu kaldırılmıştır.

Riskli Yapıların Yıktırılması:

• Riskli yapının yıktırılması bölümünde, Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat usulü değiştirilmiş posta yolu ile fiziki tebligat usulü kaldırılmış ve maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi usulü getirilmiştir.
• Riskli yapıların tahliye ve yıktırılması için verilen süre 60 günden 90 güne çıkartılmıştır.
• Riskli yapıt tespiti sürecine paralel bir şekilde yıkım işlemlerinin de gerçekleşmesine engel teşkil edecek durumların olması halinde kolluk kuvveti marifetiyle müdahale yetkisi getirilmiştir.

Uygulama Alanında Hak Sahipliği ve Diğer Uygulamalar:

• Yönetmeliğin “Uygulama alanında hak sahipliği ve diğer uygulamalar” başlıklı maddesine; riskli alanların yanında rezerv yapı alanlarında yürütülecek uygulamalarda da teminat verilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Yönetmelik ile teminat verilme zorunluluğun istisnası olan bina tamamlama sigortası ve kapsamının Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenmesi ve yapılması gerekecektir.
• Uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerin feshi için, en az üçte iki çoğunluk ile karar alma nisabı kaldırılmış yerine salt çoğunluk getirilmiştir.
• Fesih işleminden sonra yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilecektir. Katılmayanların hisseleri ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla açık arttırma yoluyla üçüncü şahıslara satılacaktır.
• Uygulama kısmında, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında, Başkanlığın talebi üzerine alanda bulunan taşınmazların tapu kütüğüne Başkanlığın ön alım hakkına ilişkin şerh düşülebilecektir. Bu durumda söz konusu taşınmazlar üzerinde Başkanlığın paydaş olma şartı aranmayacak ancak Başkanlık önalım hakkını sadece ilgili alanda yer alan taşınmazların üçüncü kişilere satılması halinde kullanabilecektir.
• Başkanlık tarafından belirli şartlar dahilinde; yoksul veya dar gelirli hak sahipleri için oturma hakkı tanınabilecektir. Bu şartlar; hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut niteliğinde başka bir gayrimenkulünün olmaması, bina ve bağımsız bölümün korunması ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri ile kullanıma ilişkin aidat gibi ödemelerin hak sahibi tarafından karşılanması, hak sahibi tarafından borçlanma bedelinin ödenememesi ve hak sahibinin sözleşmeyi imzalamış olması şeklindedir.

Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde, Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Yapılacak Uygulamalar:

• Yönetmeliğin eski halinde kararlar için üçte iki çoğunluk aranıyorken getirilen değişiklikle birlikte karar oranı salt çoğunluk olmuştur.

Açık Arttırma Yoluyla Satış:

• Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış süreci için Yönetmelikle belirlenen belgelerin yazılı olarak Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye müracaatta bulunmaları gerekecektir. Ayrıca, satış işleminin yapılması için yapıların yıktırılmış olmasına gerek yoktur.
• Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere veya kendisinin de malik olması şartıyla bu maliklerin anlaştıkları müteahhide ve arsa payı satılacak maliklere, Yönetmeliğin ekinde belirlenen tutanakları düzenleyerek tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmiş ise elektronik tebligat adresleri üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmemiş ise, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirmek ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan etmek suretiyle tebliğ edecektir.
• Arsa payı satılacak maliklere tebligat, satışa izleyici olarak katılmaları maksadıyla yapılacaktır. Ancak, bu kişilere tebligat yapılamamış olması veya izleyici olarak satışa katılamaması satışın geçerliliğine etki etmeyecektir.
• Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması satış işlemine engel teşkil etmeyecektir.
• Yapılacak ilk satışa sadece hisseleri oranında salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar katılacaktır.
• İlk satıştan sonra yapılacak diğer satışlara hisseleri oranında salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile birlikte üçüncü şahısların da katılabilmesi için, bunların satıştan önce salt çoğunluk ile alınan kararı kabul edeceklerini ve salt çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını yazılı olarak beyan etmeleri gerekmektedir. Satışı yapılacak arsa payının belirlenen rayiç değerinin yüzde onu oranında nakit teminat vermeleri de şarttır.

Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları:

• Yönetmelik ile birlikte Kentsel Dönüşüm Kuruluşları maddesi eklenerek yeni düzenlemeler getirilmiştir.
• Söz konusu kuruluşlar, Başkanlık tarafından lisanslandırılan ticaret şirketleri olarak tanımlanmıştır.
• Kanun kapsamındaki uygulamaları ve karar alınması süreçlerinde çıkabilecek uyuşmazlıklarda danışmanlık faaliyeti göstermek amacıyla kurulmuşlardır.
• Kuruluşların bünyesinde, inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi zorunlu olup çalışanların mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Başkanlıkça veya Başkanlıkça uygun görülen kurum ve kuruluşlarca düzenlenecek eğitim programlarına katılmaları gerekli olduğu düzenlenmiştir.

Getirilen değişiklik ile birlikte ilgili Yönetmeliğin;“Riskli Yapıların Tespitinde Görev Alacak Kurum ve Kuruluşlar” başlıklı 6. Maddesinin 8. fıkrasının e bendi; 21.08.2024 tarihinde,“Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları” başlıklı 15/B maddesi, 09.11.2024 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Söz konusu Yönetmelik ile getirilen diğer hükümler ise yayımı tarihinde (-21.05.2024-) yürürlüğe girmiştir.

İlgili Yönetmelik’e buradan ulaşabilirsiniz.